金融业首单房地产项目并购债出炉,专家:推测不受银行“两道红线”限制,但“落实较难”

发布时间:2022年07月01日
       上海报道, 1月17日, 浦发银行在银行间债券市场发布公告, 将于1月21日登记发行房地产项目并购主题债券, 募集资金将用于房地产项目并购贷款 . 中国指数研究院企业部研究部副主任陈星指出, 浦发银行并购债券是金融机构发行的首只房地产项目并购主题债券。 新思路、新方法将有利于并购融资的发行, 加快房地产企业的风险化解速度。 金融机构试水房地产并购融资 在房地产行业流动性偏紧、债务危机频发的背景下, 监管部门在2021年底多发声, 要求银行等金融机构支持房地产行业的合理并购需求。 房地产市场。 央行、银保监会还印发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务工作的通知》, 鼓励银行在2022年前开展并购贷款业务。 安全有序, 重点支持优质房地产企业并购重组。 2022年以来, 多家大中型银行已表示已对房地产并购贷款等业务进行了额度安排, 并已收到监管部门要求金融机构提供金融支持的相关通知。 房地产行业的并购。 其中, 浦发银行成为第一家“吃螃蟹的人”。 据浦发银行官网消息, 1月17日, 浦发银行在银行间债券市场发布公告, 拟于1月发行记账式房地产项目并购主题债(22浦发02) 21、债券规模50亿元(下同)。 ), 期限3年, 募集资金用于房地产项目并购贷款。 值得注意的是, 浦发银行强调, 本期债券是金融机构发行的首只房地产项目并购主题债券。 《关于发行2022年上海浦东发展银行股份有限公司第一期金融债券的公告》(以下简称《公告》)显示, 本次发行债券总额为300亿元, 并计划分为两个品种。 其中, 品种一的发行规模为250亿元。 扣除发行费用后, 募集资金将用于满足发行人资产负债配置需求, 丰富资金来源, 优化负债期限结构, 促进业务发展, 依法及主管部门批准。 稳步发展; 第二类发行规模为50亿元, 即“22浦发02”, 募集资金扣除发行费用后用于房地产项目并购贷款。 浦发银行表示, 将遵循依法合规、风险可控、经营可持续的原则, 稳步有序推进募集资金投资, 重点支持优质房地产企业并购重组。 收购和收购困难的大型房地产企业的优质项目。 同时, 加强风险控制和贷后管理, 做好资金使用监控, 助力房地产行业良性循环和健康发展, 进一步发挥金融债券在促进经济结构调整中的积极作用。 《华夏时报》记者注意到, 在招股书中, 浦发银行并未获得房地产项目贷款将详细说明付款交付的相关条件。 1月19日上午, 华夏时报记者多次拨打上述公告中留下的联系电话, 均无人接听。 随后, 记者联系到浦发银行秘书办公室,

对方告知“具体要求和条件在公告中, 目前我们不会做出超出公告范围的解释。” 不过, 作为首家正式宣布进入房地产并购融资的金融机构, 浦发银行此举仍被市场认为具有“破冰”意义。 陈星分析, 今年1月6日, 债转股贷款政策开始实施。 对风险敞口企业项目的债权收购, 相关并购贷款不再纳入“三条红线”相关指标。 因此, 推测金融机构的并购债券不会被纳入银行的“两条红线”。 易居研究院智库中心研究主任闫跃进表示, 从发债规模来看, 浦发银行此举基本是行业考验。 “如果后续市场反应良好, 发行规模可能会进一步增加。” 闫跃进向《华夏时报》记者分析, 预计未来并购贷款的业务种类将更加丰富, 客观上有助于脱险房企问题资产的快速消化。 . . 值得注意的是, 实际实施中还存在困难。 除了金融机构, 在政策的鼓励和支持下, 现在很多房企也开始尝试并购融资。 2021年底, 有市场人士称, 招商蛇口、碧桂园等公司拟在全国银行间市场交易商协会登记发行并购票据, 为房地产项目并购募集资金。 其后, 1月12日, 招商蛇口30亿并购票据登记,

首发25.8亿元, 其中12.9亿元用于收购某住宅项目公司股权, 成为首单成功并购票据 今年由房屋公司发行; 1 3月13日, 上交所披露,

保利地产2022年向专业投资者公开发行公司债券的状态更新为“受理”。 据悉, 本次债券拟发行50亿元, 募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、房地产项目并购等; 就在浦发银行拟发行首只房地产项目并购主题债券“AQUILA ACQUISITION CORPORATION”的同日, 由招银国际资产管理有限公司和瑞声管理控股有限公司发起的特殊目的收购公司, 也 正式向港交所提交A-1文件, 可能成为港交所首个SPAC。
        据悉, 所谓“SPAC”是一家特殊目的收购公司, 为一家或多家公司(并购对象)进行业务合并而成立。 业内人士分析,

在偿债高峰和流动性吃紧的双重压力下, 房地产市场并购机会将不断增加, 更多“援助”也将流入房地产并购“池子”, 这将有助于到期 对脱离风险的房企问题资产的快速消化, 房企并购贷款的真正落地仍难以实现。观点。
        《华夏时报》记者注意到, 上述试图为并购融资的地产公司, 大多并没有真正将其用于保险公司。 例如, 华侨城2022年发行的第一期中期票据规模为15亿元, 拟用于偿还金融机构借款。 仅用于过去已完成的收购, 不用于保险公司的并购。 以浦发银行发行的“22浦发02”为例, TOP30地产公司人士刘一鸣(化名)向《华夏时报》记者指出, 从 对地产公司而言, 地产项目并购的主题债是“对于身处险境的地产公司, 一定是有帮助的”。 但对于有实力的房地产企业,

尤其是国有央企, 考虑到尽职调查过程的复杂性和并购资产的风险, 实际进行并购的意愿可能不会太强。 作为一家敢于冒险的公司, 出售核心优质资产可能并不容易。 “就目前的情况来看, 缺乏交易意愿是市场面临的一大难题。” 与刘一鸣的观点类似, 陈星也认为, 从受让方的角度来看, 目前市场仍处于下行周期, 未来预期不明朗。 更重要的是手头有现金, 保证流动性充足。 从承担风险的公司来看, 项目销售也较为谨慎。 陈星解释, 急于抛售, 资产可能承压, 回笼资金低于预期, 不利于偿债, 也会影响手头存货估值; 而如果先出售优质资产, 剩余资产的质量就会偏低, 不利于后期经营的维持。 “这虽然缓解了当前的金融风险, 但从长远来看也增加了新的经营风险。
       ” 此外, 与并购项目相比, 通过招拍挂获得的土地, 无论从财务还是运营角度来说, 都更容易操作。 从投资角度来看, 房地产企业也更倾向于直接拿地。 科瑞房地产研究中心的一份报告也指出, 银行并购贷款对实体和项目的申请门槛较高, 贷款金额高达交易对价的60%, 规模有限; 反映需求的项目并不多。 同时, 2022年行业并购机会较多, 整体并购规模或呈上升趋势。 但金融政策未必能显着提升房企并购意愿, 并购规模难以在2017-2018年重回高峰。 鹤研中心高级分析师方玲表示:“虽然近期监管部门鼓励并购贷款、并购票据等金融工具支持并购, 但从中长期来看, 这将对房地产并购行为产生积极影响。 但在资金方面, 短期来看, 在尚未完全恢复的状态下,

大部分优质房企在并购方面持谨慎态度。” 华泰证券研报还称, 房企并购融资有望突破“三条红线”和“借新还旧”限制, 但同时银行需要有额度, 房企的意愿和监管的支持。